物业费催缴拉锯战、新旧物业交接糊涂账……物业服务合同纠纷标的虽小，却牵涉千家万户，处置不当易使“小事”拖成“矛盾”。9月28日，彭阳法院开展物业合同纠纷专项调解行动，以“先行调解+司法确认”的解纷模式，靶向破解物业领域治理痛点。

“我常年在外，房子一直闲置，凭啥交物业费？” 电话里，业主语气激动，对物业公司的催收满是抵触；物业也满腹委屈：“欠费好几年，上门、打电话都没用，实在没辙了。”

彭阳法院第一时间将案件纳入先行调解渠道，调解员坚持解纷先解心结，多次电话沟通，组织线上视频调解，向业主释明“空置房屋仍应依约缴纳物业费”的法律规定，逐项明晰物业费构成；同时与物业公司磋商费用减免方案，平衡双方权益诉求。经过耐心调解，双方就缴费金额、履行期限达成一致。

协议虽已签署，业主心中的疑虑却并未完全消散。“这协议管用吗？”调解协议是否具备法律强制力是诸多当事人的共性顾虑。彭阳法院畅通“调解—确认”衔接通道，协议达成后随即启动司法确认程序，依法审查协议内容与证据材料，第一时间出具司法确认裁定书，赋予调解协议强制执行效力。该案业主委托亲属代办手续，全程无需返乡、不产生诉讼费用。“人在外地还能这么省心把事办成，确实超出预期。” 业主在电话中连连称赞。

同样被这套模式破解的，还有新旧物业更替遗留的欠费难题。某小区更换物业公司后，三方各执一词：业主认为“服务是老物业提供的，钱不该交给新物业”；老物业坚持“欠费是我服务期间产生的，得归我收”；新物业公司接手后催收受阻，欠费持续累积，运营陷入被动。

调解员没有简单评判对错，而是先查事实、再定权责。通过调取物业交接档案、收费台账，逐一核实欠费对应的服务时段，同步确认新旧物业公司的债权移交约定。经多轮协调疏导，最终明确权责划分：业主按照实际接受服务的时段向新物业公司缴纳费用，新旧物业公司之间的债权债务，依照双方交接协议自行结算，绝不能将物业内部交接成本转嫁给业主。

共识达成后，司法确认程序同步跟进，诉前“旧账”一笔勾销，新物业随即正常开展服务，小区管理重回正轨。